Ruimte voor Ruimte Discussie
De Ruimte voor Ruimte (RvR) regeling maakt bouwen in het buitengebied mogelijk tegen betaling van 125.000 euro per bouwtitel. Dat maakt de RvR regeling onbetaalbaar voor starterswoningen. Combinatie95 raadslid Peter den Ouden heeft ingesproken bij de provincie over mogelijkheden die de aanpassing van de regeling wellicht gaat bieden. Een artikel hierover is te vinden in de MooiBoxtelKrant en zijn bijdrage is hieronder te lezen:
Inspraakreactie PHM den Ouden
Allereerst bedankt voor de gelegenheid tot inspreken.
We spreken hier over de evaluatie van de RvR-regeling. Deze kijkt met name of dat de doelstellingen gehaald zijn, hoe de regeling door de jaren heen verbreed en veranderd is, hoe de uitvoering bedreigd wordt en of dat PS zijn rol goed heeft kunnen vervullen.
Het gaat in de evaluatie heel veel over de terugverdienopgave.
In deze evaluatie staan een flink aantal kritische opmerkingen en aanbevelingen.
Wat ik echter nog mis, is een evaluatie op de regeling zelf:
- Is het instrument wel goed ingericht?
- Levert deze regeling problemen op voor andere maatschappelijke vraagstukken?
- Wat zijn de voor- en nadelen van deze regeling en van de wijze waarop die ingericht is?
Eén van de belangrijkste thema’s van dit moment is de wooncrisis en de alsmaar stijgende huizenprijzen, waardoor starters op de woningmarkt nauwelijks aan bod komen. We zien dat het al decennia lastig is om voldoende woningen te bouwen en al helemaal om voldoende woningen voor starters te realiseren.
De RvR-regeling is een concept waarbij zeer grote woningen gebouwd worden op grote kavels.
Dit draagt niet bij aan zuinig ruimtegebruik en draagt ook niet bij aan de vraag van veel gemeentes naar betaalbare woningen. Sterker nog het werkt in veel gevallen belemmerend voor meer huizen en de betaalbaarheid.
Ik kom zelf uit Esch, echt een mooi Brabants dorp, met een grote sociale samenhang. Met, net als veel andere dorpen, een voorzieningenniveau dat onder druk staat. Een dorp waar veel gedragen wordt door vrijwilligers. Ik weet zeker dat we een nog levendiger dorp zouden hebben als we de starters, die er willen blijven wonen, er ook konden laten wonen. Dit heeft rechtstreeks te maken met het kunnen bouwen van voldoende woningen. Binnen de dorpskern zijn zo ongeveer alle locaties al benut. Zoals bekend is het credo al lang inbreiding voor uitbreiding.
Op een potentiële locatie aan de rand van het dorp mogen wij niet bouwen vanwege allerlei regelgeving. Het enige wat wel mag binnen de huidige regelgeving, zijn Ruimte voor Ruimte woningen. En die komen er waarschijnlijk ook. Dat houdt dus in dat er eigenlijk geen ruimtelijke belemmeringen zijn om te bouwen, maar dat de regelgeving vanuit de provincie, dit niet anders toestaat.
We hebben gevraagd of dat het binnen hetzelfde bouwvolume mogelijk was om daarin dan bijvoorbeeld 4 of 5 starterswoningen te realiseren. Dat kon niet, tenzij je voor elke woning een RvR-titel zou kopen à €125.000,-. Dit is voor deze oplossing heel simpel een financiële belemmering. Opeens moet dezelfde grond veel meer geld binnenbrengen.
Hier botst, volgens mij, de regeling met de eerder genoemde maatschappelijke opgaven.
Zij legt een groot beslag op de beschikbare ruimte en draagt niet of nauwelijks bij aan de huisvesting van starters.
Ik denk dat de regeling veel meer draagkracht zou hebben als deze ook bij zou dragen aan de gemeentelijke en volkshuisvestelijke belangen. Als de regeling juist wel die betaalbare woningbouw mogelijk zou maken.
Ik snap dat een afdracht aan RvR op gespannen voet staat met de betaalbaarheid. Maar ik kan me ook voorstellen dat de afdracht voor dezelfde grond een stuk lager is, waardoor de betaalbaarheid minder onder druk staat.
En om dan toch op het verdienmodel terug te komen: als je ook aan de belangen van dorpen en gemeentes kunt voldoen, zullen er veel meer bereid zijn om meer gronden samen met de ontwikkelingsmaatschappij te ontwikkelen.
Als ik de evaluatie goed gelezen heb, bestaat de mogelijkheid om dit zo in te richten, al lang (zie p54).
Mijn oproep is dan ook om dit in de evaluatie mee te nemen en ook daadwerkelijk te doen.
Hartelijk dank, Peter den Ouden
Voorrang woningen voor inwoners
In de memorie van toelichting op de (vernieuwde) huisvestingswet staat het volgende: “Als gevolg van het grote woningtekort en de schaarste aan woningen in den brede, hebben veel doelgroepen, zoals starters, behoefte aan een betaalbare (nieuwbouw) koopwoning. Deze schaarste leidt tot een verdelingsvraagstuk wat op de vrije koopwoningmarkt wordt beslecht door een biedprocedure waarbij de hoogste bieder wint en aspirant-kopers met een midden- of meer bescheiden inkomen buiten de boot vallen. Vooral mensen met een lager inkomen, zoals starters hebben het daardoor moeilijk op de koopwoningmarkt.”
Dit is in onze gemeente niet anders. Sterker nog in met name de dorpen Lennisheuvel, Esch en Liempde staan zeer weinig woningen te koop en vrijwel nooit voor minder dan €400.000,-. Het gevolg is dat starters in deze markt nauwelijks aan bod komen en noodgedwongen thuis blijven wonen of vertrekken naar een ander dorp of gemeente. Doordat jongeren wegtrekken kunnen allerlei gevolgproblemen ontstaan, zoals dubbele vergrijzing, vermindering van betrokkenheid bij het dorp, voorzieningen komen onder druk te staan (school, gemeenschapshuizen) , verenigingen hebben minder leden en evenementen minder vrijwilligers. Met de wijziging van de huisvestigingswet krijgen we een aantal mogelijkheden om hier iets aan te doen.
Huur: Met de vernieuwde huisvestingswet kan aan een groter percentage van de huurwoningen met voorrang worden gegeven aan woningzoekenden met maatschappelijke of economische binding aan de gemeente (lokale voorrang). Dit dient geregeld te zijn in de huisvestingsverordening. Indien er geen huisvestingsverordening is, mag de corporatie zelf (in plaats van de gemeente) een transparant woningtoewijzingsbeleid voeren.
Koop: Met de komst van de vernieuwde huisvestingswet is het mogelijk om ook sociale koopwoningen, die in het bestemmings- of omgevingsplan ook al zodanig als woningcategorie gebouwd worden, toe te wijzen aan deze doelgroep. Sociale koop wordt gedefinieerd als een koopwoning met een sociaal karakter, wat inhoudt dat deze voldoet aan een aantal voorwaarden, te weten (a) dat de woning niet meer kost dan de geldende NHGgrens van het betreffende kalenderjaar en (b) dat de woning kan worden bewoond door mensen met een aantoonbare behoefte aan een betaalbare koopwoning. De benoeming van de doelgroepen en de toewijzing met voorrang aan personen met lokale binding, moeten eveneens geregeld zijn in de huisvestingsverordening.
Combinatie95 wil dat we deze mogelijkheden maximaal benutten en heeft hierover een aantal vragen aan het College van Boxtel gesteld:
1. Heeft de gemeente Boxtel al een huisvestingsverordening?
2. Hebben we afspraken met de wooncorporaties over de verdeling van woonruimtes? Zo ja, welke?
3. Welke stappen moeten er gezet worden om meer huurwoningen toe te kunnen wijzen aan personen met een lokale binding?
4. Welke stappen moeten er gezet worden om sociale koopwoningen toe te kunnen wijzen aan personen met een lokale binding?
5. Hoe kunnen we een zo groot mogelijk deel van deze koopwoningen bij onze starters terecht laten komen?